Il problema del "preliminare del preliminare" e il diritto del mediatore alla provvigione

Si commenta una ordinanza della Corte di Cassazione (32066 del 5 novembre 20219), la quale conferma il più recente indirizzo della giurisprudenza di legittimità, volto ad escludere che, nella contrattazione immobiliare, la proposta irrevocabile fatta sottoscrivere dal mediatore e accettata dalla controparte (c.d. “preliminare di preliminare”) possa costituire un “affare concluso” ai sensi dell’art. 1755 c.c., con conseguente diritto del mediatore alla provvigione. Si ritiene che la decisione, corretta nel caso concreto, in cui le trattative erano ancora in corso, non possa dettare una regola generale, che possa cioè valere per tutte le intese che precedono il c.d. “preliminare formale” o “chiuso”: solo una corretta interpretazione del singolo modulo compilato e sottoscritto dalle parti può permettere di capire se siamo di fronte ad una semplice puntuazione o ad un contratto normativo (nel qual caso nessun diritto alla provvigione può dirsi sorto), o se, all’opposto, le parti si siano già obbligate a concludere il successivo preliminare o addirittura il contratto finale di compravendita (casi in cui sembra ravvisabile quella conclusione dell’affare, per intervento del mediatore, che fa sorgere il suo diritto alla provvigione)